안녕하세요 거제포유부동산 김소장입니다.최근 상가 환산보증금과 기준금액(적용범위), 권리금 보호, 확정일자에 대해 문의 주시는 분들이 늘고 있어 오늘은 상가 환산보증금액이 적용범위를 초과할 경우 보호받을 권리는 어떤 것들이 있는지 알아보겠습니다.
상가 환산보증금은 주택과 달리 월세 x100을 보증금에 더한 금액이 지역별/시기별로 적용 범위 안에 들어야 상가임대차보호법의 보호가 가능하다는 것은 이미 포스팅하고 있습니다.여기서 다 다룰 수 없으니 이 부분이 이해가 안 되시면 아래 글을 읽어주세요.
주택, 상가 최우선 상환금 전문가도 모르는 이거! 정말 중요한데.. 안녕하세요. 오늘은 주택, 상가 최우선변제금으로 전문가들도 모르는 정말 중요한 두 가지 사례를 들어… blog.naver.com
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2015년 5월 13일 상임법 개정 이전에는 주택과 달리 상가에 적용되는 환산보증금이 적용범위를 초과하면 상가임대차보호법 적용대상이 되지 않았지만 2015년 5월 13일 상임법 개정으로 일부 항목에 대해서는 상가 환산보증금 적용범위를 초과하더라도 일부 권리에 대해서는 보장하고 있습니다. ★ 적용범위 초과 시 보호받을 권리 : 1) 대항력, 2) 계약갱신 요구권 3) 권리금 보호 ★ 적용범위 초과 시 보호받지 못할 권리 : 1) 소액보증금 최우선변제, 2) 우선변제권, 3) 5% 임대료 증액 제한
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2015년 5월 13일 상임법 개정 이전에는 주택과 달리 상가에 적용되는 환산보증금이 적용범위를 초과하면 상가임대차보호법 적용대상이 되지 않았지만 2015년 5월 13일 상임법 개정으로 일부 항목에 대해서는 상가 환산보증금 적용범위를 초과하더라도 일부 권리에 대해서는 보장하고 있습니다. ★ 적용범위 초과 시 보호받을 권리 : 1) 대항력, 2) 계약갱신 요구권 3) 권리금 보호 ★ 적용범위 초과 시 보호받지 못할 권리 : 1) 소액보증금 최우선변제, 2) 우선변제권, 3) 5% 임대료 증액 제한
거제도 칠천도 카페 전경상가임대차보호법(상임법) 2015년 5월 13일 개정 내용 중에는 계약갱신요구기간: 5년→10년 권리금 회수기회 보호기간: 3개월→6개월 상가건물임대차분쟁조정위원회 신설 등의 내용도 포함되어 있습니다.정리를 하면 상가보증금, 월 임차료를 환산하여 보증금+(월차임x100)한 금액(=적용범위) 지역별, 시기별로 정한 금액 내에 들어가면 상가임대차보호법 모두 적용되고 그 중 소액임차인의 보증금 범위와 보장되는 금액을 확인하면 되지만 만약 적용범위에서 벗어나게 되면 우선변제권, 최우선변제권, 임대료 5% 상한제한은 보호되지 않습니다.다만 적용 범위를 벗어나더라도 대항력, 계약 갱신 요구권, 권리금 보호는 보호됩니다.위 표를 볼 때 주택과 달리 상가에는 적용 범위가 어떤 의미인지 잘 이해해야 합니다.아울러 1. 기준시점은 임대차계약을 하는 현재기준이 아니라 근저당권, 저당권, 가등기담보권 등 담보물권이 설정된 시점이 기준입니다.※ 그래서 맨 아래 최신 금액만 나타내는 것이 아니라 과거 시점의 기준 범위, 금액도 항상 함께 표시하는 것입니다.※ 2023년에는 보증금 범위를 1500만원씩 올리고 보장하는 일정액 범위가 500만원씩 인상될 예정입니다. (개정안) 2. 최우선변제를 받는 소액보증금의 일정액에 해당한다고 하더라도 배당요구의 종기일까지 배당요구를 하여야 합니다. (후순위임차인으로서 대항력이 없는 경우) 3.배당요구의 종기까지 대항력을 유지하여야 합니다. (건물인도, 점유, 사업자등록)위 표를 볼 때 주택과 달리 상가에는 적용 범위가 어떤 의미인지 잘 이해해야 합니다.아울러 1. 기준시점은 임대차계약을 하는 현재기준이 아니라 근저당권, 저당권, 가등기담보권 등 담보물권이 설정된 시점이 기준입니다.※ 그래서 맨 아래 최신 금액만 나타내는 것이 아니라 과거 시점의 기준 범위, 금액도 항상 함께 표시하는 것입니다.※ 2023년에는 보증금 범위를 1500만원씩 올리고 보장하는 일정액 범위가 500만원씩 인상될 예정입니다. (개정안) 2. 최우선변제를 받는 소액보증금의 일정액에 해당한다고 하더라도 배당요구의 종기일까지 배당요구를 하여야 합니다. (후순위임차인으로서 대항력이 없는 경우) 3.배당요구의 종기까지 대항력을 유지하여야 합니다. (건물인도, 점유, 사업자등록)주택 소액 보증금 제도와 상가 소액 보증금 제도가 다르다는 것을 이해하는 데 도움이 되었으면 좋겠습니다.이해가 안 되시는 분은 본문 상단에 있는 이전 게시물 내용을 꼭 읽어주세요.감사합니다。#상가임대차보호법 #상임법적용범위 #상임법소액보증금 #상가환산보증금 #상가건물임대차보호법 #상가대항력 #상가우선변제권